検査済証のない建物と住宅ローンなどの融資

検査済証のない建物は、「住宅ローンなどの融資がなかなか下りづらい」とよく言われます。
中古住宅の購入時や、リフォーム・リノベーションを行う際の融資はもちろんですが、増築・用途変更・エレベーター設置など「建築確認申請」が必要な工事の際にも、大きな金額の融資が必要になるケースは少なくありません。
以前は検査済証がなくても融資の対象となるケースがあったようですが、現在では審査が非常に厳しくなっています。ただ、決して諦める必要はありません。検査済証がない建物でも融資を受けるための「方法」がしっかりと用意されています。

検査済証がないと融資がおりないのか ？

そもそも検査済証とは、新築で建物を建てる際に「この図面通りに建てますよ」と役所等へ確認申請を行い、完成後に「本当にその通りに建てられたか」という完了検査を行って初めて発行される証明書です。
確認申請の段階で、その図面が建築基準法などの法律に適合しているか（適法か）のチェックが入るため、無事に完了検査をクリアして検査済証が発行されれば、その建物は「適法な建物である」と認められます。

逆に言えば、この完了検査を受けていない（＝検査済証がない）建物は、いくら図面上で適法であっても、実際に図面通りに建てられたかどうかが証明できないため、適法かどうかの判断がつきません。

実は、1999年頃までは完了検査を受けていない（検査済証がない）建物が半数以上を占めていました（当時の検査率は38％程度）。しかしその後、民間の指定検査機関が完了検査を行う仕組みが普及し、現在では検査済証がない状態で新築が建つことはほぼなくなりました。＊検査済証有無の経緯

このような時代背景もあり、現在では国土交通省から金融機関に対して「検査済証のない建築物に対しては融資を控えるように」という指導（要請）が出されています。これが、住宅ローンや中古住宅購入時の融資審査が非常に厳しくなっている最大の理由です。

検査済証がなくても、ガイドライン調査を活用し建物を適正化 

では、検査済証がない建物の場合は、住宅ローンや中古住宅購入のための融資をあきらめなければならないのでしょうか？
結論から申し上げますと、決してそんなことはありません。
一度発行されなかった検査済証そのものを、後から再発行することは制度上できません。しかし代わりに「ガイドライン調査報告書」を取得することで、建物が建築基準法にしっかりと適合していること（適法性）を公的に証明できます。この制度の正式名称を「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」といいます。
取得した報告書は、金融機関に対して「検査済証の代わりとなる強力な代替資料」として提示できるため、止まっていた融資の審査を進めることが可能になります。
⇒併せて確認したい「ガイドライン調査の始まり」

ガイドライン調査（建築基準法適合状況調査）とは 

ガイドライン調査は、国から指定を受けた「指定検査機関（確認済証や検査済証を発行する民間の機関）」が担当します。
指定検査機関へ調査を依頼し、最終的な報告書を取得するまでは、概ね以下のような流れで進みます。

• 既存図面の用意・復元図面の作成 

• 指定検査機関への申し込み ・管轄役所及び関係機関への相談往来

• 指定検査機関による現地調査 （意匠調査）
  （※図面と目視で確認できる範囲の調査を行います）

• 構造躯体に係る躯体調査
  （※躯体専門の調査会社が作成した報告書をもとに、構造設計士の検証も通して指定検査機関とやり取りを進めます）

• 調査結果の判断と報告書の取得
  【すべて適法な場合】そのまま適法とするガイドライン調査報告書を取得できます。 
  【不適合な箇所がある場合】適法化するために直すべき箇所をまとめた「指摘報告書」が発行されます。

ここで気をつけなければならないのは、「ただ調査を受ければ報告書がもらえるわけではない」という点です。調査の結果、適法ではない部分が見つかった場合は、指摘された箇所を是正化する工事（是正工事）を実施し、工事完了の報告を行って初めて、有効な「ガイドライン調査報告書」が取得できる仕組みになっています。

また、ガイドライン調査（特に意匠面）では、現在の法律ではなく「建築当時の建築基準法」に照らし合わせて判断を行います。そのため、「現在の法律ではNGだが、当時の法律には適合している」という状態が認められるケースがあり、これを既存不適格と呼びます。ガイドライン調査報告書は、この建物の状態を証明する「既存不適格調書」としての役割も担っています。

検査済証がない場合の増築、用途変更、エレベーターの設置 

増築、用途変更、エレベーターの設置や大規模修繕などに該当する場合には、リフォーム、リノベーション、改修工事においても「確認申請」が必要となります。
既存の建築物に対してこの確認申請を行う際にも、原則として検査済証が必要となります。
検査済証がない場合は、前項で記載のガイドライン調査報告書にて建物が適正化されている必要があります。 

おそらく、ガイドライン調査を検討される方の多くは、調査そのものが目的ではなく、その先にある増築、用途変更、エレベーター設置、大規模修繕や、住宅ローンなどの融資が本当の目的だと思います。 

ただ、住宅ローンや中古住宅購入などの融資を利用しない場合においても、上記のような確認申請が必要となる工事を行おうとすれば、やはり、ガイドライン調査「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」が必要不可欠となってきます。 

---

下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたら幸いです