ガイドライン調査における意匠調査とは　

〜検査済証のない建物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査の為のガイドライン調査を活用した工事 〜

意匠調査とは、目視で確認できる範囲内の「現地調査」および「図面調査」のことを指します。国から指定を受けた検査機関の専門調査員が現地へ赴き、実際の建物の状態を細かくチェックしていきます。

この調査の最大の特徴は、現在の法律ではなく「建物が建築された当時の法律（建築基準法）」に照らし合わせて適法性を判断していくという点です。

既存図面の提出

これまでのブログでもご案内してまいりましたが、意匠調査を進めるにあたり、まずは大前提として「既存図面」が必要となります。指定検査機関の調査員は、この既存図面をベースにして、実際の現地の状況と照らし合わせながら確認作業を進めていくためです。

そのため、お手元に既存図面が存在しない場合や、部分的にしか残っておらず完全ではない場合は、
現地調査の前に「図面の復旧作業（現状図面の作成）」を行う必要があります。

現地調査

既存図面をもとに指定検査機関の調査員が現地へ赴き、調査を開始します。弊社スタッフも現地に同行して、建物の案内をします。主な作業としては、図面と実際の建物を照らし合わせながら、「本当に図面通りに造られているか」「異なる部分はないか」を、写真撮影や採寸を交えて細かく記録していきます。

今回の事例のケースでは、現地で主に以下のような箇所を重点的に確認していました。

• 建物外観・敷地境界
• 建物外周部や隣地との関係
• 屋外広告物等
• ウェザーカバーや内部構造（FD付きかどうか）
• 竪穴区画（階段、PS）の下地
• 建具の仕様
• 感知器の有無・非常照明等
• 階段の各寸法
• 屋上設置物

調査方法は、目視での確認・写真撮影・採寸がメインです。壁や床を壊して調べるようなことはなく、基本的には建物を傷つけない「非破壊検査」で行われます。

なお、ここまでの現地調査に至るまでの事務的な流れとしては、
「指定検査機関からガイドライン調査の見積もりを取得」→「正式依頼」→「日程調整」を経て、当日の調査開始となります。

速報レポート

調査後、指定検査機関に依頼することで「速報レポート」を取得することができます。おおむね、撮影した現地写真とともに、是正指摘事項に対するコメントなどが記載された状態で提出されます。

ガイドライン調査において、「どこまでが是正対象になるのか」は非常に重要なポイントです。

事前にある程度の是正箇所や予算を予測していたとしても、実際の指摘が予測通りなのか、あるいは想定外に多いのかによって、今後の資金計画や全体スケジュールに大きな影響が出てきます。

是正が必要な範囲を一日でも早く正確に把握することは、その後の計画をスムーズに進めるための大きな助けとなります。そのため、速報レポートは可能な限り取得しておくことを推奨します。

是正工事～報告～反映

速報レポートで指摘された内容をもとに、以下の流れで是正工事および報告を行います。

①是正工事の実施
速報レポートを受領後、指摘に挙がった是正対象箇所の工事を行います。

②指定検査機関への報告
施工後は、是正対応が完了した旨をまとめた報告書（施工前後の画像付き）を作成し、指定検査機関へ提出します。

③報告書への反映
報告が受理されると、最終的なガイドライン調査報告書へ「是正対応済み」として結果が反映されます。

意匠調査および是正対応は、このような流れで進んでいきます。

なお、ガイドライン調査報告書には、今回解説している「意匠調査」のほかにも「躯体調査」があり、その内容や結果も併せて記載されます。ここでは一旦躯体調査に関する内容は省き、次項にて「意匠調査の対象となる主な項目（報告書全体の概要）」をまとめます。

報告書全体の概要

ガイドライン調査報告書は、主に以下のような構成になっています。ここに記載される内容に加え、図面や各役所での協議記録（議事録）などの書類が添付資料としてまとめられます。

1、調査概要

こちらには、建物名や住所、検査を行った検査員、調査日、調査方法などが記載されています。

2、敷地及び建築物等の概要

・案内図：地図画像付きで記載される対象建物の位置情報

・敷地概要：敷地面積、前面道路、地域や区域情報、建ぺい率・容積率、日影規制など

・建物概要：用途、構造、耐火構造、階数・最高高さ・最高軒高、確認年数・竣工年数、建築主・設計者・施工者、確認検査機関など

3、総括

・手続き：建築基準法に基づく手続き関係

・集団規定：接道義務、道路内の建築制限、用途地域制限、建ぺい率・容積率制限、高さ制限（道路斜線、隣地斜線、北側斜線）、日影規制・高度地区規制、防火・準防火地域内の建築物

・単体規定：耐火建築物、防火区画（面積、高層、竪穴、異種用途）、階段等の手摺等、廊下の幅、直通階段の設置等、2以上の直通階段の設置等、避難階段の設置、避難階段・特別避難階段の構造、居室の採光・換気・シックハウス対策、屋外への出口、排煙設備の設置、非常用照明、敷地内通路、アスベスト、地階の防湿等の措置、コンクリートブロック塀、構造上の適法性

・関連法規（※内容は地域によります）：東京都安全条例、区域内の建築物の制限に関する条例、花と緑のまちづくり要綱、駐車場法、高齢者・障害者等の移動の円滑化促進に関する法律、屋外広告物法、消防法、東京都火災予防条例

4、建築基準法に係る手続き

「３.総括」の「手続き」に当たる部分の詳細が記載されます。

5、建築基準法上の遵法性

「３.総括」の「集団規定」「単体規定」「関連法規」に当たる部分の詳細が記載されます。

6、構造計算書・構造図面の照合

こちらは「躯体調査」の内容となります。

まとめ

本記事では、ガイドライン調査における「意匠調査」の具体的な流れや内容を一通り解説してきました。
実際の調査内容は、対象となる建物の竣工年数や状態によって大きく異なります。前項で挙げたリストの中にも、建物の築年数によっては調査対象外となる項目も存在します。最も重要なのは、調査を通して現在の建物が「適法」なのか「既存不適格」なのか、あるいは「違法状態」にあるのかを正確に見極めることです。

今回は意匠調査の仕組みについて解説しましたが、建物を適法化する上でどうしても皆様の頭を悩ませるのが、予算に直結する「是正工事」の部分です。

実際のところ、ガイドライン調査そのものの費用以上に、この是正工事に大きなコストがかかるケースがほとんどです。

次回は、多くのお客様が最も気になる「是正工事にかかる費用や実態」について、さらに深く掘り下げて解説していきます。

次回に続く・・・

下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたら幸いです

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