ガイドライン調査の流れ

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ガイドライン調査の流れ

ガイドライン調査を活用した検査済証の無い建物の適正化工事フロー
T＆D工務店の特徴

検査済証が無い建物の工事をする際には、ガイドライン調査が必要です。
ガイドライン調査を活用した工事は、設計と施工を分離せず一気通貫することが大事です。

検査済証がない場合はどこに依頼すべきか？

検査済証がないと発覚した場合、工務店か設計事務所に問い合わせるかと思います。
しかし、大抵の場合、検査済証がないという理由で工事を断られてしまうそうです。
検査済証がない物件については、弊社T&D工務店は積極的取り組んでおりますが、設計事務所さんも取り組んでいる所は何軒かあるそうです。
では、工務店と設計事務所どちらに依頼すべきか？
設計事務所経由での依頼になる場合は、適正化に掛かる工事金額や、確認申請後の本体の目的の工事（増築や用途変更、エレベーターなど）の見積等は最初の段階ではわかりません。実際に工事にかかる費用は施工会社（工務店や建設会社）に見積依頼をしないと出ません。最初に見積もりするためには見積可能なレベルの図面が必要になります。その為には、まずガイドライン調査としての設計契約を結び、意匠調査や躯体調査をする前に、見積用図面を作成しないと施工店へ見積依頼をかけられません。そこでやっと予算が判明しても想定外であれば工事着手が出来ず、「断念」という選択になります。そうなると設計費用等など、そこまでの費用が捨て金になってしまいます。

弊社が設計・施工を行う場合と設計事務所が設計するケースを比較したフロー図になります。

弊社であれば、最初の段階で簡易的な調査を行い、事前に概算を提示することが可能な為、続行するかの判断の材料と出来ることと、施工店なので一気通貫することにより、各フェーズでの重複工事の削減検証や、ガイドライン取得後の確認申請～目的の工事までのトータルの計画や提案、概算提示ができます。またその分プロセスが少ないので、工期の短縮化にもつながっています。

調査の流れ

①事前相談～情報収集

ご依頼を受けたらまず施主様へのヒアリングと簡易調査をします。ここで建物の構造、規模等を確認します。ガイドライン調査をするのであれば当然目的があるはずなので、目的や動機の確認も早い段階で行います

②各所への事前相談

既存図面はあるか、検査済証はあるかなど資料の確認、収集を行います。もし既存図面がない場合は復元図面を作成することになります。現場を測量して建築士が一から作成します。今後の進行をスムーズに行うため管轄の役所及び関係機関への事前相談にいきます。
さらに詳しく→管轄の役所及び関係機関への事前相談

③意匠調査

意匠検査とは、指定確認検査機関が行う調査です。主に目視で確認できる部分を現地調査します。
現況の建築物が、竣工当時の建築基準法に適合しているかを調べます。
調査して当時の建築基準法上全くの適法であればいいのですが、そういったことはまずないので、是正すべき箇所を指摘されます。既存不適格か違法建築物かの判断がされます。
是正工事の内容と量によって工事費用が変わってきます。

敷地に関すること：敷地境界線から建物の各部分がはみ出していないか等
面積について関すること：建ぺい率や容積率が適正か
防火について：必要な面積区画の区画壁の扉が防火戸や特定防火戸になっているか

＊「ガイドライン調査報告書」の中身の一部抜粋。意匠関連の是正ポイントが、意匠検査の際の撮影写真をベースに、記載されてきます。是正すれば、その旨も報告書として記載されます。

④躯体調査

躯体調査は指定確認調査機関ではなく、専門の調査会社が調査します。
構造体に不備があると強度が不足してしまうのでその箇所を是正するよう指摘されます。
是正といっても構造体は一部取り除いて付け足すようなことができないのでほとんどの場合、耐震工事にて是正や劣化による構造不安の解決策とします。
もしも躯体の強度不足が深刻だとその分調査の量も増えますし、大規模な耐震工事が必要になります。
ここで調査費用とは別で解体費用や復旧費用がかかってきます。
また、古い物件は躯体回りをアスベストで覆っていることが多く、躯体調査の前にアスベスト撤去工事を行う可能性が高いです。（アスベスト撤去工事は専門の資格を持った業者にしかできないので、これがあるかないかで、
費用が大幅に変わってきてしまいます。）
是正工事を終了したら、躯体調査報告書を作成し、指定確認検査機関に提出します。また、耐震工事を選択する場合は、耐震改修設計報告書も提出します。