検査済証がない中古物件はどうしたらいいのか?|中古住宅をリフォーム出来るT&D工務店

中古住宅、検査済証の無い建物での活用 

空き家問題や、新築物件の高騰、SDGSも視野に入れた既存ストックの活用などから、今までよりも中古住宅、中古物件に対する需要が高まってきました。しかしながら、せっかく立地やその他条件がマッチしているのに、検査済証がない建物だった場合は、どうでしょうか。選択肢から外すべきでしょうか。そのような物件こそ、既存ストックの活用の観点からも再生し、活用できる方法があります。

検査済証がないと、どうなるのか 

検査済証がないと、いくつかのデメリットがあります。少しまとめますと概ね下記のような問題があるのではないでしょうか。 

  • 売買の際に検査済証がないことによるデメリットを説明する必要がある
  • 住宅ローンなどの融資が付きづらい 
  • 増築・用途変更・大規模改修(修繕)・エレベーターの設置など確認申請が必要となる工事ができない*そのままでは。 
  • 確認申請図書通りに施工されているとは限らないので、第三者に指摘されると撤去や是正工事を行わないといけない箇所が後日発覚する可能性がある。
  •  建物にもよりますが、躯体の構造上、耐震上の不安が残る。 

特段、工事もせず(もしくは申請の必要ない工事程度)住居として使っていく分には問題にならない場合もあるかもしれません。ただ、上記の理由等で将来に渡り、なにかしら懸念が残り、
いざ必要な時に、工事が出来ない、融資や売買に不利などの状況が発生するかもしれません。 
※さらに詳しく⇨「既存不適格と建築違反とは?」

検査済証がない物件はどれだけあるのか

ひとつのターニングポイントが1999年になります。これ以前は、完了検査(完了検査を経て検査済証が発効されます)を行っている建物のほうが少なく、検査率も38%程度であったそうです。2000年以降は、完了検査含め検査済証の発行などが国から指定された、民間の指定検査機関に開放され、一挙に検査率が上がり、いまでは9割以上の検査率となっております。現在では完了検査なく新築が建つことはほぼないと思います。現時点から換算すると、築24年以上の物件とイメージするのとわかりやすでしょうか。そうしますと、かなりの物件が検査済証のない建物として存在していることが分かると思います。
※さらに詳しく⇨「検査済証はいつから義務化?」 

融資や住宅ローンと検査済証の関係 

2003年に検査済証のない建築物に対して、融資を控えるように各金融機関へ国土交通省から要請があったようです。それまでは、検査済証が無くても融資や住宅ローン等が付くケースもあったらしいのですが、以後は、非常に厳しくなったようです。 
※さらに詳しく⇨住宅ローンなどの融資

ただ、これでは、数多ある検査済証のない建築物の、既存建築ストックとしての再利用ができなくなってしまいます。中古物件や中古住宅として活用できなくなってしまいます。
今現在では、
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に則った調査を行い適正化することにより、融資の対象となるようです。ただ、この対応なくしては、厳しい場合が多いようです。 

既存建築ストックの再利用・SDGs 

平成26年に国土交通省から「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」俗にいうガイドライン調査の制度がでました。こちらにも書かれているのですが、中古住宅の流通促進等において、既存建築ストックを有効に活用する必要性があるとも書かれており、その為の仕組みとしてという意味合いもあるようです。 
※さらに詳しく⇨ガイドライン調査とは?

耐震性や省エネ性が今の建物には求められています。耐震工事に関しては、旧耐震の建物に関しては、助成金や補助金等が設定されているものもありますが、新耐震以降ではあまりそのような制度を見ることは少ないです。ガイドライン調査においては、年代的に新耐震であっても躯体の調査をするケースが多いです。
※さらに詳しく⇨躯体調査とは?

調査結果で今の基準で見て、補強すべき箇所があるようであれば補強が必要になります。結果的に検査済証のない建物を適正化すれば、旧耐震であれ新耐震であれ、建物の耐震性が確保できます。また、既存の建築物を解体建替え(スクラップ&ビルド)せずに再利用できるのであれば、Co2他持続可能な社会の観点からも望ましいことかもしれません。 

戸建の中古住宅や小規模ビルの再生

戸建の中古住宅や小規模ビルの再生工事、リノベーションをすれば、新築ではなくとも快適な住環境や建物の価値の向上化が見込めます。 

  • 耐震化 
  • エレベーター 
  • 新しい設備への刷新 
  • 賃貸化 
  • 増改築 

お住まいになられるのか、ビジネスとして、はたまたその両方かによりますが、純粋な内装工事やリフォーム(確認申請が必要ない範囲の工事)だけでなく、より本格的に建物全体のリニューアルを行いますと、価値の向上化に繋がります。 

例えば、ビルオーナー様であれば、将来の賃貸化や賃貸兼住居として視野に入れたリニューアル計画。ご検討の中古物件で、構造や形状上も実現可能な状態なのか、もしご検討の中古物件にその要素が含まれていないけど、立地が良いなど。そのような際は、上記のリニューアル工事を行うことにより実現できる場合があります。 

将来の家族構成を念頭に置いて戸建住宅を検討される際にも、フレキシブルに(お子様が自立された後、空いたスペースで賃貸化、またはお引っ越しされ当該物件を賃貸化など)対応できることを念頭に置いた計画も可能かもしれません。 


下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたらと思います。

まとめサイト

検査済証についてやガイドライン調査についてまとめさせていただいてます。

検査済証がない建物工事

検査済証解説ブログ

こちらはフロー別で、より詳しく解説させていただいてるブログになります。
費用にや工期についてなど施工事例をもとにご紹介させていただいてます。

  • 躯体調査とは
  • 意匠検査における費用予測 
  • 意匠調査とは 
  • 管轄の役所及び関係機関への事前相談 
  • 検査済証のない建物に必要な図面とは
  • 検査済証はどこで発行できるのか 
  • 検査済証がない建物のエレベーター設置工事 
  • エレベーター設置工事”建物条件” 
  • 検査済証はいつから義務化になったのか?

youtubeにて動画解説

ガイドライン調査フロー図

弊社がガイドライン調査を行う際の流れをフロー図にさせていただいてます。

検査済証についてのよくある質問

こちらは弊社が実際にお客様から問い合わせをいただいた検査済証についての質問をまとめさせていただいてます。『検査済証がなかった場合は再度発行できる??』『どんな時に検査済証が必要なのか?』などなど。

検査済証がない建物についてのよくある質問

検査済証がない物件のリフォーム適正化マンガ

用途変更がしたいビールオーナーさん。住居から飲食店等のテナント貸しがご希望。用途変更をする際には検査済証が必要です。しかし、このビルには検査済証がありませんでした。検査済証がない事で、工務店に断られてしまい、銀行からも融資が降りない状況です。万事休すか・・・・。工事が出来ないまま、不動産価値が低い状態を持ち続けなければならないのか・・・・?

検査済証がない マンガ

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