T&D工務店

検査済証のない建物は、住宅ローンなどの融資がなかなかおりづらいと聞きます。
リフォームやリノベーション、中古住宅の購入時などの融資や住宅ローンの際にもそうですが。
エレベーターや、増築、用途変更など確認申請が必要な工事の際にも、大きな金額が必要になります。だいぶ以前は、検査済証がなくても融資対象であったときもあるようですが、
今、現在ですと非常に厳しいようです。ただ、方法があります。 

検査済証がないと融資がおりないのか ？

検査済証とは、新築で建物を建てる際に「このように建てますよ」という図面をもって確認申請を行い受理され、その通りに建てたかという完了検査を行って初めて発行されます。確認申請の際に、当該図面が建築基準法等に照らし合わせて適法なのかのチェックも入りますので、受理されれば、その通りに建てられたことを完了検査で確認すれば、適法という事になります。 

この完了検査をしていないと、図面では適法でも、実際のその通りに建てられたのかが確認できていないので、適法なのかが確認できません。 

1999年までは、完了検査をしていない（検査済証がない）建物が半数以上でした（検査率が38％程度）が、以降、民間の指定検査機関をメインに完了検査をするようになり、今では検査済証がない状態で、新築が建つことは稀な状況です。＊検査済証有無の経緯

この経緯もあり、住宅ローンや 中古住宅 購入時などの融資を検討する際にも、
検査済証のない建築物に対しての融資を控えるよう国土交通省から金融機関へ指導を行ってから、
融資が厳しくなったようです。 

検査済証がなくても、ガイドライン調査を活用し建物を適正化 

では、検査済証がない場合は住宅ローンや中古住宅などの融資をあきらめなければいけないのでしょうか。
そんなことはありません。
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」俗にいう、ガイドライン調査報告書を取得すれば、検査済証の再発行はできませんが、
建物の遵法性を証明できるので、こちらを活用することができます。
⇒併せて確認したい「ガイドライン調査の始まり」

検査済証そのものは、
再発行が出来ないのですが、住宅ローンや中古住宅の融資などの際に、検査済証の代わりの資料として活用することができます。 

ガイドライン調査（建築基準法適合状況調査）とは 

ガイドライン調査「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」とは、国から指定された、指定検査機関（検査済証や確認済証などを発効する機関）が担当しております。上記にガイドライン調査を申し込んで、検査をしてもらう事になるのですが、
概ね下記のような流れとなります。 

• 既存図面や構造図面の用意（または復刻図面の作成） 

• 指定検査機関へガイドライン調査の申し込み ・管轄役所及び関係機関への相談往来

• 図面上及び目視で確認できる範囲内での指定検査機関による現地調査 （意匠調査）

• 構造躯体に係る躯体調査＊こちらに関しては、躯体専門調査会社が調査した報告書をもとに構造設計士の検証も通して、指定検査機関とのやりとりが進みます。 

• 全て適法であれば、適法というガイドライン調査報告書を取得。適法化するために是正工事をしないといけない箇所があるようであれば、その指摘報告書を取得。 

• 是正個所があるようであれば、適正化の工事をし、工事完了の報告により、適正化されたガイドライン調査報告書を取得。

気をつけなければならないのは、調査をすればよいという事ではなく、調査をした結果、
適法でない部分が見つかれば、そこを適正化工事をして報告しなければ、
有効なガイドライン調査報告書を取得できないという事です。 

また、ガイドライン調査は、特に意匠においては、建築当初の建築基準法に照らし合わせてみますので、現行法ではNGでも当初の法律ではOK（既存不適格）という考えかたもあり、これを既存不適格と言います。既存不適格調書としての役割もあります。

検査済証がない場合の増築、用途変更、エレベーターの設置 

増築、用途変更、エレベーターの設置や大規模修繕などに該当する場合には、
リフォーム、リノベーション、改修工事においても確認申請が必要となります。
既存の建築物に対して、この確認申請という申請を行うときにも検査済証が必要となります。
検査済証がない場合は、前項記載のガイドライン調査報告書にて適正化をされている必要があります。 

おそらく、ガイドライン調査を検討される際は、目的がガイドライン調査のみではなく、
その先にある、増築、用途変更、エレベーター設置、大規模修繕や住宅ローンなどの融資が目的だと思います。 

ただ、住宅ローンや中古住宅購入などの融資を利用しない場合においても、上記のような確認申請が必要になる工事を行おうとすると、やはり、ガイドライン調査「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」が必要となってきます。 

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下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたらと思います。

まとめサイト

検査済証についてやガイドライン調査についてまとめさせていただいてます。

youtubeにて動画解説

ガイドライン調査フロー図

弊社がガイドライン調査を行う際の流れをフロー図にさせていただいてます。

検査済証についてのよくある質問

こちらは弊社が実際にお客様から問い合わせをいただいた検査済証についての質問をまとめさせていただいてます。『検査済証がなかった場合は再度発行できる？？』『どんな時に検査済証が必要なのか？』などなど。

検査済証がない物件のリフォーム適正化マンガ

用途変更がしたいビールオーナーさん。住居から飲食店等のテナント貸しがご希望。用途変更をする際には検査済証が必要です。しかし、このビルには検査済証がありませんでした。検査済証がない事で、工務店に断られてしまい、銀行からも融資が降りない状況です。万事休すか・・・・。工事が出来ないまま、不動産価値が低い状態を持ち続けなければならないのか・・・・？

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