検査済証がない建物でもガイドライン調査で増改築が出来る？　　　　　　　　　　　　　

検査済証がないことで、所有されている建物の工事を断られたことはありませんか？
「検査済証がないと、用途変更や増改築はできない」と言われることが多いですが、実はあきらめる必要はありません。
検査済証がもしなかったら、用途変更や増改築を行うときどのような問題が起きるのでしょうか。

この記事では、検査済証が存在するかを調べる方法から、検査済証がない物件でどのように増改築を進めればいいのか、解決策となる「ガイドライン調査」について詳しく解説していきます。

検査済証とは？

工事が完了した際に、「完了検査」というものを受けます。こちらは現在、民間の指定検査機関が主に行っています。
検査は完工から4日以内に完了検査の予約申請をしなければいけないと建築基準法で定められています。
この申請に基づいて完了検査が実施され、検査員は現場にて、図面通りに施工されている事を確認します。
完了検査に合格すれば「検査済証」が交付されます。ちゃんと図面通りに作られていて、建築基準法に違反していないという証明書の様なものです。

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検査済証についてさらに詳しく→【検査済証とは？】

適法の証明

建物を建てる際には、設計が終了した段階で建築確認申請をします。建築確認申請が承認されるともらえるのが「確認済証」です。
しかし、確認済証があるだけではその建物が適法であることの証明にはなりません。その建物が適法であると証明するためには、
「検査済証」が必要になります。

検査済証と確認済証の違い

工事の着工前に、図面・必要書類を揃えて、指定検査機関に提出をし、建物が建築基準法を違反していないかの審査をすることを「確認申請」と言います。この段階で問題がなければ「確認済証」が指定検査機関により発行されます。つまり、確認済証は工事を着工するために必要な証となります。
確認済証が出ても、当初の設計通りに建てられていなければ適法性が判断できないので（図面は適法でも違うものを建てたり、図面と違う部分があったり…）、完了検査を行い、当初計画の図面通りのものができているか確認をします。合格すれば「検査済証」がもらえます。
しかし、現実としては確認済証はあるが、完了検査を受けておらず、検査済証がないというケースが多いです。

検査済証が存在するか調べる方法

管轄の区役所建築課などで、「台帳記載事項証明書」の発行手続き等をして、検査済証や確認済証の発行の履歴を確認することが可能です。
ここでポイントとなるのは「完了検査が行われていたかどうか」で、実施の確認がとれれば検査済証があるということになります。しかし、大事な「確認済証番号」「確認済証交付年月日」の欄が空欄か米印などで日付が未記載になっている場合があります。その場合「台帳記載事項証明書」だけでは適法の証明として有効ではありません。

築24年以上の建築物の半数以上が検査済証がない理由

1999年以前は、完了検査を行うのが国の検査機関しかなく、建物に対して検査が間に合っていなかったそうです。検査が行われていないため、もちろん検査済証も発行されていませんでした。この理由により、1999年以前の建物には検査済証がないことがとても多く、築27年以上の建築物の半数以上が検査済証がない物件だったそうです。
この事により、1995年に発生した阪神淡路大震災では建物倒壊が多発したそうです。倒壊した建物の多くは、検査を受けてない、建築基準法を満たしてない「違法建築物」だったと言われています。
この背景から「違反建築を未然に防止する」という考え方に変わり、1998年に建築基準法制定以来の大改正が行われました。完了検査が民間の指定検査機関に開放され、2000年から全国の検査率が一気に上がったという経緯があります。
さらに詳しく→【検査済証の有無の経緯】

検査済証がない4つのデメリット

1.銀行等からの融資がおりづらい
2003年以降、検査済証のない建物に対して融資を控えるようにと国土交通省から金融機関への要請がありました。それまでは、検査済証がなくても融資が通るケースも多かったらしいのですが、上記を境に、銀行等の融資がおりづらくなったようです。
さらに詳しく→検査済証がない物件の融資と住宅ローン

2.住宅ローンが組みづらい
国土交通省の要請により、現在でも住宅ローンを利用する際には検査済証の提出が求められます。検査済証がない場合は、住宅ローンの審査が通らない可能性が高いです。

3.売買の際の不動産価値が下がる
オーナー様や不動産会社さんが所有している建物に、検査済証がないと市場での価値（売却価格）が下がってしまう可能性があります。「もしかしたら違法建築物かもしれない」という不安が拭えず、買い手がつきにくいためです。また、売買契約の際には、検査済証がないことによるリスクを買い手へ正しく説明する必要があります。
さらに詳しく→中古住宅と検査済証がない建物の運用

4.確認申請が必要となる工事ができない
特段、工事をせず住居として使っていく分には問題にならない場合もあるかもしれませんが、後々の生活スタイルが変動していく際に、それに付随する工事（増改築や用途変更など）ができない可能性があります。

なぜ、「増改築」や「用途変更」に検査済証が必要なのか

完了検査を経て交付される「検査済証」ですが、増改築や用途変更の際にも確認済証の有無を必ず問われます。なぜ増改築や用途変更にも検査済証 が必要なのか、その理由を解説していきましょう。

増改築

建築基準法では、一定規模以上の建物を増改築する際、あらためて建築確認申請を行い、承認を得る義務があります。ここでいう「増改築」とは、既存の建物に新しい部分を付け加えたり、元の建物と同様のものを新築したりすることを指します。
もし、ベースとなる元の建物が「検査済証のない違法建築」だった場合、そこに増築を重ねれば、完成後の建物も自動的に違法建築になってしまいます。こうした「違法状態の連鎖」を防ぐため、元の建物の適法性が証明（検査済証で確認）できていない限り、役所は新しい建築確認申請を受け付けてくれないのです。

【参考：建築基準法 第6条1項】　建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合 …(中略)… 、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定 …(中略)… に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。 …(以下略)

大規模改修・修繕工事

大規模改修・修繕工事は部分や規模にもよりますが、構造に近い部分や割合が大きければ増改築と同じように 再度建築確認を申請して承認してもらう必要があります。その際、元の建物の検査済証 の提出を求められます。
建築基準法で言うと、 法第六条１項 にも登場した「大規模の修繕」や「大規模の模様替え」という言葉がこれに当たります。

エレベーター等の昇降機設置

既存の建物にエレベーターを設置する場合も、増改築とほぼ同様の扱いとなります。一定規模の建物に昇降機を設ける際は再度建築確認が必要となり、その前提条件として「土台となる建物が適法に建てられている証拠（検査済証）」の提出を求められます。

【参考：建築基準法 第87条の4】政令で指定する昇降機その他の建築設備を第六条第一項第一号から第三号までに掲げる建築物に設ける場合においては、…(中略) （要約すると法第六条１項 及び他にもいろいろ） … の規定を準用する。…(以下略)

用途変更

「 用途変更 」とは、建物の使い道を変える手続きです。

・住居ビルの一部を飲食店（飲食店部分が200㎡を超える場合）にする
・戸建て住宅を保育園（200㎡を超える場合）に変更する
などのケースが該当します。

これは主に、変更後に「不特定多数の人が大勢、頻繁に利用する」場合に必要となる手続きです。「用途変更届」を提出する際には、元の建物の検査済証を添付しなければなりません。
このルールの背景には、「元の用途で法律を守っている建物であれば、新しい用途の基準に適合させることで安全が確保できる」という考え方があります。逆に言えば、元の状態が適法かどうかわからない（検査済証がない）ままでは、用途を変えた後の安全性も保証できません。そのため増改築と同様に検査済証による証明が必須となっているのです。

検査済証がない物件はどう改修すればいいのか

「検査済証が存在していない建物の適法性を証明するための救済措置」として、建築基準法には以下のような規定があります。

建築基準法第12条5項の活用
法第１２条５項（要約）　特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」という。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況又は建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。）の状況に関する報告を求めることができる。 …(以下略)

この条文は少し難しいですが、大まかに説明すると「専門家が建物をしっかりと再調査して報告をすれば、検査済証があるのと同等の状態であると証明できる」というものです。

解決手段としての「ガイドライン調査」

以前はこの調査基準が曖昧でしたが、平成26年に国土交通省から具体的な基準（通称：ガイドライン調査）が明示されました。
これにより、国に届け出を行なった民間の指定確認検査機関などが調査を実施し、「ガイドライン調査報告書」を発行することで、検査済証がない建物でも増改築などの手続きを進められるようになったのです。

ガイドライン調査とは

ガイドライン調査とは、検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査の為のガイドラインに基づき、国土交通省へ届出を行った指定確認検査機関等が実施する法適合状況調査のことです。
平成26年に国土交通省から具体的な調査基準（通称「ガイドライン調査」）が明示され、これを使って民間の指定検査機関が調査することで、検査済証があるのと同等であると証明できるようになりました。大まかに説明すると「ちゃんと調査をして報告をすれば、検査済証そのものではないけれど、検査済証がある状態と同等であると証明できる場合がある」という法律（制度）です。

ガイドライン調査の流れ

ガイドライン調査を進めるにあたって、まずは前段階として以下の手順が必要になります。

1.事前相談～情報収集
ご依頼を受けたら、まずは施主様へのヒアリングと簡易調査を行います。建物の構造や規模を確認するとともに、ガイドライン調査を行う目的や動機についても早い段階で共有させていただきます。

2.既存図面の確認
既存図面や過去の検査済証が残っているかなど、資料の確認と収集を行います。

3.図面作成（復元図面）
もし既存図面がない場合は、現場を測量して一から「復元図面」を作成します。これは建築士が精密に描き起こします。

4.関係機関への事前相談
今後の手続きをスムーズに進めるため、管轄の役所や関係機関へ事前に相談に伺います。
さらに詳しく→管轄の役所及び関係機関への事前相談

ガイドライン調査の調査内容

役所等との調整が完了し、実際にガイドライン調査を行うにあたっては、主に2つの調査を実施します。

意匠調査（目視による検査）

意匠調査は、指定確認検査機関が担当します。現況の建物が「竣工当時の建築基準法」に適合しているかを調べます。

・主なチェック項目：
　・敷地境界線から建物のはみ出しがないか
　・必要な区画壁に防火戸が適切に設置されているか
　・避難経路の通路幅が十分に確保されているか
　・図面にない物置やサンルームが勝手に増築されていないか、など

・指摘事項への対応と是正：
当時の法律に完全に適合しているケースは稀であり、多くの場合、是正すべき箇所を指摘されます。指摘された一つひとつの項目に対し、改修工事などの解決策を検討し、必要に応じて図面を作成した上で工事を実施します。
・ガイドライン調査報告書の作成
是正工事を行った後、その状況を証明する写真付きの資料を検査機関へ提出します。

＊下記は、「ガイドライン調査報告書」の中身の一部抜粋。
意匠関連の是正ポイントは検査時の撮影写真をベースに記載されます。不備があった箇所も、正しく是正すればその旨が報告書に明記され、建物の適法性が認められるようになります。

躯体調査（構造の安全性検査）

構造部分の調査は指定確認検査機関ではなく、専門の調査会社が担当します。建物自体の「骨組み」に不備がないか、科学的な根拠に基づいて精密に検査を行います。

・主なチェック項目：
　・柱や梁の寸法が既存図面の寸法との相違がないか（実測調査）
　・溶接不良の有無や、鉄骨の本数が不足していないかの確認
　・コンクリートの劣化状況や強度の測定
　・その他、構造の安全性に関わる詳細な調査　等

・耐震工事による解決：
調査の結果、構造体に不備が見つかった場合は是正を指摘されます。躯体そのものを一部取り除いて付け足すことは困難なため、多くは「耐震工事」を行うことで安全性を確保し、構造不安の解決策とします。不備が深刻な場合は調査量が増え、大規模な耐震工事が必要になることもあります。

※注意ポイント：この際、調査費用とは別に、「解体費用」や「復旧費用」が発生します。現場の状況によりコストが変わるため、事前の資金計画が重要です。

・アスベスト（石綿）への注意と撤去の流れ：
築年数が古い物件は躯体回りをアスベストで覆っていることが多く、その場合、躯体調査の前に「アスベスト撤去工事」を行う可能性が高いです。撤去は専門資格を持つ業者しか行えず、この工程の有無で全体の費用が大幅に変動します。

【アスベスト撤去の流れ（図解）】
下記の図解にある通り、検体を検査機関に送りレポートを待つプロセスが必要です。アスベストを除去しなければ躯体調査会社は調査に入ることができません。鉄骨造などの場合は、この調査段階で「ガイドライン調査費+躯体調査費+アスベスト撤去費+各解体復旧費」が最低限かかる費用として想定しておくと安心です。

最終的に「躯体調査報告書」を作成し、指定確認検査機関へ提出します。耐震工事を選択する場合は「耐震改修設計報告書」もあわせて提出し、建物の安全性を公的に証明します。

ガイドライン調査の総括

指定確認検査機関は躯体調査報告書の内容（耐震計画の内容）と合わせてガイドライン調査報告書を作成してくれます。
調査の結果、どのような是正が必要か、既存不適格か等の報告がまとめられます（事前の指摘事項として掲載された部分を是正した場合は、是正項目から外れます）。
検査機関からの指摘箇所を是正工事し、写真添付の上「ガイドライン調査報告書」を発行してもらうことで、当初目的の工事の確認申請⇒完了検査と進めるようになります。
このガイドライン調査報告書を添付することにより、当初目的の工事が進められるようになります。

検査済証がない物件は、ガイドライン調査と適正化工事を行い、ガイドライン調査報告書を取得することで、検査済証の代わりにはなりませんが、同等の効力を発揮し改修工事を進めることが可能です。
また、検査済証の無い建物でも、改修工事をして、建物の価値を高められれば、工事の費用を工事後の収入で回収できる可能性が高まります。このため、トータルで見ると費用を抑えることになるケースもあります。

検査済証がない場合は実績のある工務店に相談を

ここまで解説してきた内容を、予備知識なしで一般的な工務店に依頼しても、その多くは対応が難しく断られてしまうのが現実です。
かといって所有者様がご自身で進めるには、あまりに障害が多く、手続きも複雑で、高度な専門知識が欠かせません。
そもそも「ガイドライン調査」は平成26年から始まった比較的新しい制度です。そのため、制度の存在自体を知っている人や、実際に活用したことがある人は決して多くありません。
同様の理由から、ガイドライン調査の実績を豊富にもつ工務店は、現状では極めて少ないというのが実情です。

工務店選びで「捨て金」を作らないために

ガイドライン調査報告書が無事に発行されれば、いよいよ本来の目的である改修工事へと進みます。この段階になれば、一般的な工務店でも快く引き受けてくれるかもしれません。
しかし、ガイドライン調査の過程でもすでに様々な是正工事が発生します。調査と本工事で別々の工務店と契約し直すのは、費用面でも労力面でも非常にもったいない選択です。

また、設計事務所経由での依頼になる場合、適正化に掛かる工事費や、確認申請後の本体工事（増築・用途変更・エレベーター設置等）の見積もりは、初期段階では不透明なままです。
本来、正確な工事費は施工会社（工務店や建設会社）に見積もりを依頼しなければ算出できません。

正確な見積もりを出すには、見積もり可能なレベルの図面が必要です。しかし、そのためには「ガイドライン調査としての設計契約」を先行して結ぶ必要があり、意匠・躯体調査を行う前の図面作成には多額の費用がかかります。ようやく予算が判明した段階で、もし想定外に高額だった場合、計画を断念せざるを得ません。そうなると、そこまでに費やした設計費用などが、すべて「捨て金」になってしまうリスクがあります。

​その点、弊社であれば、初期段階で簡易的な調査を行い、事前に概算を提示することが可能です。これにより、事業を続行するかどうかの判断材料を早い段階で手にしていただけます。
さらに施工会社として、ガイドライン調査から設計、施工までを一気通貫で担うことで、各フェーズでの重複工事の削減や、ガイドライン取得後の確認申請、本体工事までのトータルな提案・概算提示が可能です。プロセスが少ない分、大幅な工期短縮にもつながります。

ガイドライン調査→設計→施工、全てを一任

実績のある工務店であれば、煩雑で難解なガイドライン調査から改装工事完了まで、一式で依頼できるため安心です。

検査済証がない物件でも、単なる紛失であれば、 「台帳記載事項証明書」を取得することで検査済証と同等の効力を得られる場合があります。既存の建築物は、私たちにとっても社会にとっても大切に活用していくべき貴重な資源です。
古くても思い入れのある大事な建物を、これからも価値あるものとして活躍させたいとお考えでしたら、ぜひガイドライン調査実績のある私たちＴ＆Ｄ工務店にご相談ください。

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お見積もり・プラン作成を無料で承ります。
（内容によっては別途でご相談させていただく場合もございます。）

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下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたら幸いです