検査済証がない建物の工事方法

「検査済証がない」という理由で、増改築や用途変更を諦めていませんか？
手元に書類がないからといって、決して工事ができないわけではありません。
T&D工務店では、国の定めた「ガイドライン調査」を活用し、他社で断られがちな建物を適法にリフォームした実績がございます。
解決できる可能性は十分にありますので、まずは一度ご相談ください。

検査済証が無い建物の工事する方法”ガイドライン調査”とは

ガイドライン調査とは、検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査の為のガイドラインにより、
国土交通省へ届出を行った指定確認検査機関等が実施する法適合状況調査のことです。平成26年に具体的な調査基準（通称「ガイドライン調査」）が明示され、民間の指定検査機関がこれに基づいて調査を行うことで、検査済証があるのと同等であると証明できるようになりました。
大まかに説明すると「専門家がしっかりと調査をして報告をすれば、手元に検査済証がなくても、適法であると認められる場合がある」という制度です。

設計事務所と工務店どちらに依頼すべきか

ガイドライン調査を伴う工事は、設計から施工までを分離せず「一気通貫」で行うことが大事です。

設計事務所にご依頼された場合、最初の段階では正確な工事費用（適法化の費用や、増改築などの本体工事費）がわかりません。
なぜなら、実際に工事を行う工務店に見積もりを出すためには、まず設計事務所と契約を結び、「見積もり用の図面」を作成してもらう必要があるからです。
図面が完成して初めて正確な予算が判明しますが、もしその時点で「予算を大きくオーバーしていて工事を断念する」となった場合、
それまでに支払った設計費用などが無駄になってしまうリスクがあります。
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T&D工務店では、最初の段階で簡易的な調査を行い、事前に「概算費用」をご提示いたします。
そのため、本格的な設計費用をかける前に、工事を進めるかどうかのご判断をしていただくことが可能です。
また、設計から施工までを「一気通貫」でお任せいただくことで、各工程での無駄な重複工事やコストを削減できます。
さらにガイドライン調査から実際の目的の工事までを見据えたトータルでの計画やご提案ができるだけでなく、
窓口が一つになることで手続きのプロセスが減り、工期の短縮にもつながります。

検査済証がない場合は工事が出来るT&D工務店にぜひご相談を

検査済証がない建物の工事は、手続が複雑で専門知識が必要なため、一般的な工務店や設計事務所に依頼しても断られてしまうケースが大半です。
仮に、他社で「ガイドライン調査」だけを終わらせてから、目的の工事を別の工務店に頼むこともできるかもしれません。しかし、調査の時点でもさまざまな工事が発生するため、窓口を分けてしまうと費用的にも労力的にも非常にもったいない（重複工事が発生する）結果を招いてしまいます。
だからこそ、ガイドライン調査から設計、施工までをすべて一貫してできる会社を選ぶことが重要です。しかし、この調査実績を持つ工務店はまだまだ少ないのが現状です。
T&D工務店なら、調査から改修工事完了までを「一気通貫」でご依頼いただけるため、お客様に無駄なご負担をおかけしません。
既存の建築物は、社会にとってもお客様にとっても、これから先も役立てていくべき大切な資源です。
「古くても思い入れのある大事な建物を、これからも活躍させたい」とお考えでしたら、ぜひ、ガイドライン調査実績のある私たちＴ＆Ｄ工務店にご相談ください。

お問い合わせ

リフォーム・増改築・出店工事・オフィス工事・エレベーター設置・検査済証がない建物工事など、お気軽にご相談ください。
お見積もり・プラン作成を無料で承ります。
（内容によっては別途でご相談させていただく場合もございます。）

検査済証とは

検査済証とは、建物が図面通りに正しく建てられ、建築基準法に違反していないことを証明する公的な文書です。
工事が完了した際、民間の指定検査機関などによる「完了検査」を受けます。
建築基準法では、工事の完了から4日以内にこの検査の申請を行うことが義務付けられています。
この申請に基づいて現場で完了検査が実施され、検査員が「図面通りに施工されているか」をしっかりと確認し、無事に合格することで初めて「検査済証」が交付されます。

検査済証は再発行出来ない

検査済証は「再発行」ができません。
検査済証は、いかなる理由があっても後から再発行（再交付）することができません。
過去に完了検査を受けておらず「そもそも検査済証が存在しない」場合はもちろんのこと、「過去に交付されたが紛失してしまった」というケースであっても、書類自体を再発行することはできない仕組みになっています。

検査済証を調べるには？

管轄の区役所建築課などで、「台帳記載事項証明書」の発行手続きを行うことで、確認済証や検査済証の交付履歴の有無を確認することが可能です。
ここでポイントとなるのは「完了検査が行われていたかどうか」です。台帳上で実施の確認が取れれば、過去に検査済証が交付されていた（検査済証がある）ということになります。しかし、古い建物の場合は、台帳を取得しても肝心な「検査済証番号」「検査済証交付年月日」の欄が空欄、または※（米印）などで未記載になっているケースが多々あります。その場合、せっかく取得した「台帳記載事項証明書」も検査済証の代わりとしては有効になりません。

築27年以上の建築物の半数以上が、検査済証がない物件です

1999年以前は、建物の完了検査を行えるのが国の「検査機関」のみだったため、検査員の人手が足りず、検査が追いついていない状態でした。そのため当然ながら、当時は「検査済証」が発行されていない建物が非常に多かったのです。この理由から、1999年以前に建てられた物件の半数以上が、そもそも検査済証を持っていないのが実情です。
実は、1995年に発生した阪神・淡路大震災で倒壊した建物の多くは、完了検査を受けていない、建築基準法を満たしていない「違法建築物」でした。
この背景から、「違反建築を未然に防ぐ」という考え方へ変わり、1998年に建築基準法制定以来の大改正が行われました。
2000年には完了検査が民間の指定検査機関にも開放され、全国の検査率はここから一気に上がりました。
さらに詳しく→【検査済証の有無の経緯】

「検査済証」と「確認済証」の違い

工事の着工前に、図面や必要書類を揃えて指定検査機関に提出し、建物が建築基準法に適合しているか審査を受けることを「確認申請」と言います。
この審査をクリアすると発行されるのが「確認済証」です。つまり、確認済証は工事をスタートさせるために不可欠な証明書となります。
しかし、確認済証が出たとしても、設計図通りに建てられていなければ、「適法」とは認められません。そのため、工事完了後に「完了検査」を行い、当初の計画通りに建物が建てられているかを厳格に確認します。その検査に合格して初めて交付されるのが「検査済証」です。
現実には、確認済証はあるが、完了検査を受けていない（検査済証がない）というケースが非常に多いのが実情です。

検査済証がないデメリット

・銀行等からの融資がおりにくい
2003年以降、国土交通省から金融機関に対し、検査済証のない建物への融資を控えるよう要請がありました。それ以前は検査済証がなくても融資が通るケースも一般的でしたが、この要請を境に審査が非常に厳しくなっています。現在では、検査済証がない建物への融資は極めて困難だというのが実情です。
さらに詳しく→検査済証がない物件の融資と住宅ローン

・住宅ローンが組みにくい
国土交通省の要請を受け、現在でも住宅ローンの利用時には検査済証の提出が必須となるケースがほとんどです。検査済証がない場合、住宅ローンの審査が通らない可能性が高く、買い手が見つかりにくくなる大きな要因となります。

・売買の際の不動産価値が下がる
所有している建物に検査済証がないと、「違法建築物かもしれない」という不安を払拭できないため、不動産価値が大きく下がる可能性があります。また、売却の際には検査済証がないことによるリスクを買い手に説明する義務があり、商談が不利に進むケースも少なくありません。
さらに詳しく→中古住宅と検査済証がない建物の運用

・確認申請が必要な工事ができない
現状のまま（申請不要な軽微な工事のみで）住み続ける分には問題ないかもしれませんが、将来的に増築や用途変更など「確認申請」を伴う大規模なリフォームを行いたくても、検査済証がないために工事が許可されない可能性があります。

確認申請・検査済証が必要な工事

増改築や用途変更の工事を行う際、着工前に「確認申請」が必要です。その際、図面や書類に加えて、既存建物の「確認済証」と「検査済証」の有無を必ず問われ、提出しなければなりません。
建築基準法では、一定規模以上の増改築を行う場合、再度建築確認を受けて承認を得る必要があります。検査済証がないということは、「完了検査を受けた証拠がない（＝適法性が証明できない）」とみなされ、原則として新しい建築確認申請を受け付けてもらえません。元の建物が「検査済証のない状態」で増改築を強行してしまうと、その後の建物全体が「違法建築物」になってしまうリスクがあります。

具体的に確認申請が必要となるケース
増改築
・主要構造部（屋根・柱・梁・階段・スラブ）含む全面改築
・離れの増築、渡り廊下等で繋ぐ増築
・サンルームや物置等の設置
・床面積を増やす工事（吹き抜けに床を作るなど）　

改修・大規模修繕工事
壁、柱、床、梁、屋根・階段等の大規模な修繕
（※範囲・部位によって不要な場合もありますが、構造に関わる重要な部分は確認申請の対象となります）

エレベーター等の昇降機設置
原則として設置には検査済証が必要です。
※一部の建物や4号建物において、ホームエレベーターであれば設置可能な例外ケースもあります。

用途変更
・住居ビル1階を「飲食店」に（飲食店部分が200㎡を超える場合）
・戸建て住宅を「保育園」にする（200㎡を超える場合）
・マンションを「オフィス」にする

用途変更の考え方は、「元の建物が適法であり、さらに新しい用途でも安全が確保できるか」という点にあります。
不特定多数の人が利用する施設へ変更する場合などは、特に厳格な基準が求められます。

・ 事前相談～情報収集
ご依頼をいただいた後、まず施主様への詳細なヒアリングと簡易調査を実施します。建物の構造や規模を確認するとともに、ガイドライン調査を行う目的（売却、融資、増改築など）を明確に共有し、最適な調査プランを策定いたします。
・各所への事前相談
既存図面や検査済証などの資料が残っているか精査します。もし図面が紛失している場合は、一級建築士が現地を精密に測量し、一から「復元図面」を作成いたします。その後、工事や調査の進行をスムーズにするため、管轄の役所や関係機関へ事前相談を行います。
さらに詳しく→管轄の役所及び関係機関への事前相談

＊「ガイドライン調査報告書」の中身について（抜粋）
報告書には、意匠関連の是正ポイントが検査時の写真をベースに詳細に記載されます。
万が一不備があった場合でも、是正（直し）を行えば、その旨も改善結果として報告書に記録されます。

ガイドライン調査のまとめ

検査済証がない物件であっても、「ガイドライン調査」と「適正化工事」を行い、
ガイドライン調査報告書を取得することで、法的に検査済証と同等の効力を持たせて改修工事を進めることが可能になります。
（※厳密には再発行ではありませんが、検査済証に代わる公的な証明として機能します）【ガイドライン調査を動画で説明→こちら】
また、検査済証のない建物であっても、適切な改善によって建物の安全性と資産価値を高められれば、工事費用をその後の収益（賃料収入や売却価格の向上）
で十分に回収できる可能性が高まります。
目先の出費だけでなく、長期的な視点で見れば、結果としてトータルコストを賢く抑え、健全な建物運営を実現できるケースが非常に多いのが実情です。