建築基準法と既存不適格について

違反建築物かどうか

検査済証があれば、その建物は「適法に建てられた建物（違反建築物ではない）」と判断できます。
検査済証があるということは、建築当時の法律に則って正しく建てられ、完了検査を正式にクリアした公的な証拠です。竣工後に、法に触れるような増改築や改修を行っていない限り、その建物が「違反建築物」に該当することはありません。

「既存不適格」は違反ではない

「既存不適格」という言葉がありますが、これは決して「違反」を意味するものではありません。
建築基準法は時代に合わせて改定されており、新築時の基準と現在の基準が異なるのは当然のことです。
法律が厳しくなったり、あるいは緩和されたりと、改正が繰り返されています。もし、すべての古い建物を最新の法律に適応（是正）させようとすれば、莫大な工事負担がかかってしまいます。

そのため「建築当時は適法だったが、その後の法改正で今の基準に合わなくなった状態（既存不適格）」については、原則として即座の是正は求められません。
改修工事において、その箇所が「既存不適格」なのかを見極めることが、今後の計画における大きなポイントとなってきます。

既存不適格と違反建築物

「既存不適格」という言葉は、なかなか聞き慣れない言葉かもしれません。ただ改修工事においては、事前に申請が必要だったり、管轄の消防署への届出と検査が必要な工事において、非常に大事なポイントになってきます。

なぜなら、当初の目的以外の「追加の是正工事」が発生するのか、それとも既存不適格として「是正対象外」になるのかで、予算や工期に大きな影響が出てくるからです。

既存不適格と違反建築物は大きく違うのですが、その境目は「当初は適法であったか」という点にあります。そして、当初適法だったことを証明するのが「検査済証」です。

そのため、以下の判断においても、検査済証は重要な判断基準となります。
・既存不適格なのか（是正対象外なのか）
・違反建築物なのか（是正対象なのか）

検査済証があれば、少なくとも当時の法律においては適法に建てられた証明になります。竣工後に違反な改修工事を行っていなければ、そのまま既存不適格の証明にもなるのです。

逆に言えば、「検査済証がない」ということは、当初適法であったことが客観的に判断できないということになってしまいます。その結果、違反建築物である可能性を否定できなくなってしまうのです。

検査済証が無ければ、調査して証明する必要が・・・

前項の理由により、「検査済証＝違反建築物」ということにはなりませんが、もちろん、違反建築物である可能性も残ります。適法性を証明できない以上は、既存不適格として扱える部分は無いということになってしまいます。

たとえ本来は適法な状態であっても、改めて現状を調査し、証明しなければなりません。もし部分的に適法ではない箇所が発見されたのであれば、是正工事を行い、適法な状態に修正されたことを証明する必要が出てきます。

そうした問題をクリアし、建物が改修工事を実現するための大きな一助となるのが「ガイドライン調査」です。（ガイドライン調査報告書が、既存不適格調書としての役割も果たすケースも多くあります。）

次回は、「検査済証の有無の経緯」について、ご案内できればと思います。

次回に続く・・・

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下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたら幸いです

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