検査済証がないとどうなる？デメリットは？

所有する・購入予定の建物に検査済証がないと分かった場合どうなるか？
取得してないことによる弊害・デメリットについてご紹介します

検査済証がない建物は『違法建築物』になってしまうのか？

そもそも検査済証とは、工事完了後の検査によって「建築確認時の図面通りに施工され、建築基準法にも適合している」ことを公的に証明する、建物のパスポートのような重要な書類です。

そのため、検査済証がないということは「完了検査を受けた公的な記録がない」状態となるため、法律違反の疑いがある（違法建築物の可能性がある）と判断されやすくなり、結果的にリスクを抱えることになります。客観的な証明ができないため、後日、第三者の指摘によって是正工事や撤去が必要な箇所が発覚する可能性も否定できません。
厳密には建築当時は適法だったが現行法に適合していない「既存不適格」であったり、単に書類を紛失して手元にないだけというケースも多く、「書類がない＝即違法」というわけではありません。
しかし、公的に法適合を証明する術がない状態のままだと、実務上では以下のような深刻なデメリットが発生してしまいます。

不動産売買の際に「資産価値」が下がるリスク

検査済証がない建物を売却する場合、不動産会社は買主に対して「検査済証がないこと」とそのリスクを重要事項説明として伝えなければなりません。
「違法建築物かもしれない」という懸念は、買主にとって最大の不安要素です。その結果、買い手側のリスクが高い物件と見なされ、売却価格が相場よりも大幅に下がってしまったり、購入自体を敬遠されたりする傾向にあります。

住宅ローンなどの融資が非常に付きづらい 

検査済証がない建物は、住宅ローンや不動産投資の融資を受けることが極めて困難です。もし「法適合が確認できない物件」に融資を実行した場合、金融機関自身がコンプライアンス違反に問われるリスクがあるためです。この背景には、2003年に国土交通省が各金融機関に対し、法令遵守の観点から審査の厳格化を要請した経緯があります。これにより、メガバンクからネット銀行まで、以前に比べて融資の審査が格段に厳しくなっています。
買い手側がローンを組めずに売却話が流れてしまうリスクだけでなく、オーナー様ご自身が「ビルの大規模修繕やリフォームのための資金」を金融機関から調達しようとする際にも、この審査の壁が大きく立ちはだかることになります。

希望のリフォームができない？将来の増築・改修が制限される

増築や用途変更、エレベーターの設置を伴う大規模な改修を行う際、自治体などへの「確認申請」には検査済証の提出が不可欠です。書類が用意できないと、法的に工事を進めることができなくなる場合があります。
現状のまま住み続ける分には支障がなくても、将来のライフスタイルの変化に合わせてリフォームや増築を検討した際、「希望通りの工事ができない」というリスクが潜んでいます。
※現状のままでは他社で断られてしまうケースがほとんどですが、適切な法的手続きを踏むことで道は開けます。実際に、検査済証がない状態から確認申請を通過させ、業務用エレベーターを設置した施工事例は、以下のページで詳しく解説しています。
→【検査済証がないビルのエレベーター工事】

検査済証がなくても「ガイドライン調査」で建物の適正化が可能

では、検査済証がない場合は住宅ローンや売買をあきらめなければいけないのでしょうか。
決してそんなことはありません。
国土交通省が策定した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づき、指定確認検査機関などによる『ガイドライン調査報告書』を取得するという方法があります。
⇒併せて確認したい「ガイドライン調査の始まり」

・検査済証の代わりとして証明できる
検査済証そのものを再発行することはできません。しかし、このガイドライン調査報告書を取得できれば、建物が建築基準法に適合していることを公的に証明できるようになります。これにより、諦めかけていた住宅ローンや融資の審査、また売却時の重要事項説明を補足する資料として、非常に有効に活用できます。

注意点：不適合箇所の「適正化」が必要
ただし、単に調査を行うだけでは有効な報告書は発行されません。もし調査の過程で不適合箇所が見つかった場合は、適切な是正工事を行って「適正化」を完了させたことを報告する必要があります。
ガイドライン調査をスムーズに進めるためには、まずは建築基準法や実務に詳しい専門家へ現状を相談し、建物の状態を正しく把握することが問題解決への確実な第一歩となります。

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