検査済証がないとどうなる？デメリットは？

所有する・購入予定の建物に検査済証がないと分かった場合どうなるか？
取得してないことによる弊害・デメリットについてご紹介します

検査済証がない建物は『違法建築物』になってしまうのか？

そもそも検査済証とは、工事完了後の検査によって「建築確認時の図面通りに施工され、建築基準法にも適合している」ことを公的に証明する、建物のパスポートのような重要な書類です。

そのため、検査済証がないということは「完了検査を受けていない」＝「法律違反の疑いがある」と判断されやすく、結果的に「違法建築物」や「既存不適格物件」とみなされるリスクが生じます。
客観的な証明ができないため、後日、第三者の指摘により是正工事や撤去が必要な箇所が発覚する可能性も否定できません。
厳密には「書類の紛失＝即違法」ではありませんが、法適合を公的に証明する術がないことで、実務上は以下のような深刻なデメリットが発生してしまいます。

不動産売買の際に「資産価値」が下がるリスク

検査済証がない建物を売却する場合、不動産会社は買主に「検査済証がないこと」とそのリスクを重要事項説明として伝えなければなりません。
「違法建築物かもしれない」という懸念は、買主にとって最大の不安要素です。その結果、買い手側のリスクが高い物件と見なされ、相場よりも価格が大幅に下がってしまったり、購入自体を敬遠されたりする傾向にあります。

住宅ローンなどの融資が非常に付きづらい 

検査済証がない建物は、住宅ローンの融資を受けることが非常に困難です。もし「法適合が確認できない物件」に融資を実行した場合、金融機関自身がコンプライアンス違反に問われるリスクがあるためです。この背景には、2003年に国土交通省が各金融機関に対し、法令遵守の観点から審査の厳格化を要請した経緯があります。これにより、メガバンクからネット銀行まで、以前に比べて融資の審査が非常に厳しくなっています。

希望のリフォームができない？将来の増築・改修が制限される

増築や用途変更、エレベーターの設置を伴う大規模な改修を行う際、自治体などへの「確認申請」には検査済証の提出が不可欠です。書類が用意できないと、法的に工事を進めることができなくなる場合があります。
現状のまま住み続ける分には支障がなくても、将来のライフスタイルの変化に合わせてリフォームや増築を検討した際、「希望通りの工事ができない」というリスクが潜んでいます。

検査済証がなくても「ガイドライン調査」で建物の適正化が可能

では、検査済証がない場合は住宅ローンや売買をあきらめなければいけないのでしょうか。
決してそんなことはありません。
国土交通省が策定した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づき、指定確認検査機関などによる『ガイドライン調査報告書』を取得するという方法があります。
⇒併せて確認したい「ガイドライン調査の始まり」

・検査済証の代わりとして証明できる
検査済証そのものは再発行できませんが、この報告書があれば「建物の適法性」を公的に証明でき、住宅ローンの審査や売却時の資料として有効に活用できます。

注意点：不適合箇所の「適正化」が必要
調査を行うだけでは不十分です。もし調査で不適合箇所が見つかった場合は、是正工事を行って「適正化」されたことを報告しなければ、有効な報告書は発行されません。まずは専門家へ現状を相談することが、問題解決の第一歩です。