検査済証がない建物にエレベーター設置できる？　

エレベーターなどの昇降機の設置には、建物の「検査済証」が必要です

既存の建物にエレベーターを後付けする場合、工事を開始する前に、各役所へ「確認済証」と「検査済証」の提出をする必要があります。これらの書類が提出できなければ、原則として工事を行うことが出来ません。
なぜなら、検査済証がない建物は「完了検査を受けた公的な記録がない」状態のため、建築基準法上での適法性が確認できず、「違法建築物の可能性がある」とみなされてしまうからです。
もちろん、古い建物の場合は「建築当時の法律には適合していたが、現行法だと適合しない（既存不適格）というケースがほとんどですが、いずれにしても証明する書類がなければ工事の許可はおりません。

また、一般的なエレベーター（ホームエレベーター含む）だけでなく、階段に設置する「いす式階段昇降機」なども、すべて「昇降機」というカテゴリーに分類されるものは原則としてこの対象になります。
※ただし、木造2階建てなどの小規模な建物（いわゆる旧4号建築物）におけるホームエレベーターに関しては市町村の判断により検査済証がない場合でも比較的簡易な手続きで設置可能となる例外ケースもあるようです。
エレベーター設置計画の時点で、指定検査機関に「確認申請」を出す必要があり、その時に建物の検査済証が必要となります。さらに、施工後は改めて完了検査を受ける必要があり、それを通過して、初めてエレベーター自体の検査済証が発行されます。

今回は、検査済証がない建物のエレベータを設置できる方法を弊社の施工事例をもとに解説させて頂きたいと思います。

工事の動機

工事のきっかけは、お施主様がご高齢になられたことに伴い、毎日の階段の昇り降りが大きな負担になってきたため、エレベーターを新設したいというご要望をいただいたことでした。移動が非常に困難で、日々の生活に支障が出始めている状態でした。
さらに今回は、単に今の生活を便利にするだけでなく、将来的にはテナントビルとして貸し出すことも想定した建物の資産価値向上を見据えた計画でもありました。
しかし、計画を進める初期段階で、この建物には「検査済証」がないことが判明しました。
建築基準法上、検査済証がない状態ではエレベーター設置に必要な確認申請が通らないため、そのままでは工事を進めることができないという、法的な課題に直面することとなりました。

建替えとの比較検討

お打合せを重ねていく中で、建物を壊して「建替える」べきか、それとも既存の「建物自体を残す」べきかという、根本的な選択についての検討も行われました。そこで「ガイドライン調査を活用したリニューアル」　対　「建替え」という、双方のメリット・デメリットやコストの比較検討を進めることとなりました。当時はまだ、不確定要素が多く、かなりの想定を含んだ試算ではありましたが、双方の方向性を慎重に比較していきました。

前者の「リニューアル」は、事前の概算予測の難易度が非常に高いというハードルがありました。既存躯体の状況、意匠の法適合状況、耐震設計の予測からのズレ、それに伴うレイアウト変更の可能性など、多くの不確定要素を考慮する必要があり、算出されたコストには大きなブレ幅を持たせる必要があったのです。一方、後者の「建替え」は、一般的な仕様をベースとした明快な概算コストを算出しました。

もちろん物件にもよりますが、今回のケースでは、リニューアル費用にどれだけ大きなブレ幅（リスクを見込んだ最大値）を持たせたとしても、建替えコストより大幅に費用を抑えられるという試算結果が出たのです。

当初の目的は、エレベーターを設置するという一点でしたが、結果として、将来残せる建物にするための、耐震化を含むリニューアル化を「ガイドライン調査」を活用して行うことを選択いただきました。

ガイドライン調査が解決策に

今回の状況下において、確認申請を通すための具体的な解決策となったのが「ガイドライン調査」です。
（ガイドライン調査とは？https://and-td.com/tale/1471/）
エレベーター設置工事をする前に、まずはガイドライン調査を実施し、指定検査機関による指摘箇所の是正工事を行うこととなりました。今回の計画における主なポイントは以下の3点です。

• 建設当初の法律に合わせて、適法な状態にする
• 躯体（構造上の）安全を確保する
• エレベーター設置後のレイアウトにおいても適法となる設計計画を立てる
  
  これらの調査と是正工事を適切に行うことにより、検査済証と同等の扱いとなる公的な書類（報告書）の発行を受けることができます。
  この書類を役所に提出することで、検査済証がない建物であっても、無事に次のステップであるエレベーター工事へと進むことができました。

エレベーター設置に伴うリフォーム工事

エレベーターの後付けを検討される際、エレベーター自体の費用（本体価格やメーカーの設置費）のみをイメージされる方が少なくありません。しかし実際には、それに付随する「建築・リフォーム費用」のほうが大きな割合を占めるケースが多く、事前の正確な把握が必要となります。

• スラブ貫通（床の開口）：建物内部に設置する場合、各階の床をくり抜く工事が必要となります。
• 昇降機（シャフト）の構築：構造上の安全を確保した上で、新たな昇降機の構築を行います。
• 各階の壁面解体・開口：エレベーター通過位置や乗り口となる部分の壁を解体し、開口部を設けます。
• レイアウト変更・復旧（建築工事）：設置に伴う間取り変更と、建築基準法に適した避難経路や動線の確保を行います。
• インフラ対応（電気・消防・弱電工事）：電源の供給、インターホンなどの弱電設備、消防法に基づく安全装置の設置を行います。
• 配管類の移設・リニューアル：昇降路の位置と重なる既存の水回りや空調、換気設備の配管移設を行います。
• 法適合のための追加設備・区画：間取り変更に伴い、建築基準法上必要となる防火区画や設備対応を行います。

エレベーターの種類

一般的には、あまり知られていませんが、エレベーターは大きく分けて「業務用（一般建築物用）」と「ホームエレベーター」の2種類があります。ホームエレベーターのほうが安価に設置できますが、あくまで個人住宅用であるため、対応できる階数や昇降スピード、積載量などにも多くの制限があります。今回は、日々の移動頻度が高いことに加え、将来的にはテナントビル（オフィス）として貸し出すことも想定していたため、耐久性と機能性を備えた「業務用エレベーター」を設置することとなりました。

エレベーター設置方法

エレベーターの設置方法は、主に「室内への設置」と「屋外への外付け設置」の2通りがあります。

今回のケースでは、敷地の制約上、屋外への増設は困難でした。そのため、建物内部の床（スラブ）を貫通させて新設するしか選択肢がなく、最終的に「室内設置」という計画を採用することとなりました。室内設置の場合、一般的な木造2階建て住宅などへの設置に比べ、既存の構造体に手を加えるため、非常に大規模な解体・補強工事を伴うことになります。
※もし敷地にゆとりがある場合は屋外への外付け増設も選択肢に入りますが、その場合でも昇降路となる「塔屋」を新たに増築する扱いになるため、いずれにしても相応の建築費用が必要となります。

工事の流れと期間

今回の工事は、現地調査から図面作成などの準備期間をはじめ、ガイドライン調査、指摘箇所の是正・耐震工事、エレベーターの設置、そして最終的な内装仕上げまで、すべてを含めると約8ヶ月に及ぶ大規模な工事でした。
｟工事の主な流れ｠
ガイドライン調査⇨是正工事⇨エレベーター設置⇨内装仕上げ工事
年末年始を挟んだことで検査機関の承認に通常より時間がかかったことや、フロア数自体も多かったため、全体として長丁場の工事となりました。

是正耐震工事による建物の価値の向上

今回の工事では、目的であったエレベーターの設置はもちろんのこと、旧耐震構造の建物に対して耐震工事を行ったことで、現行の耐震基準を満たす安全性を確保し、建物自体の価値を大きく上げることができました。
背景には、以下のような連動したメリットと合理的な判断がありました。

• 価値の向上と「残す」選択：エレベーターの設置は、単なる利便性の向上だけでなく、建物の価値を高めて「将来も残して使い続けたい」と思える状態をつくります。
• 地震への備えと施工範囲の拡大：建物自体を残すとなれば今後の地震への備えが必要になり、耐震工事を行うことで、自ずと工事の施工範囲も広がります。
• 一括改修によるさらなる価値向上：施工範囲が広がるこの機を活かして設備や内装の改修も一気に行うことで、ビルのさらなる価値向上へとつながります。

せっかくエレベーター設置をしても、古い建物のままでは地震への不安が残るため、建物自体を今後も残せる状態にしておく必要があります。しかし、ガイドライン調査を実施すると、躯体調査も含まれるため、古い建物は構造強度の不足から是正対象になる可能性が高くなります。
部分的な躯体の是正は場所によっては非現実的ですが、これは建物全体の耐震工事を行うことで概ね代替が可能です。耐震工事に伴って解体範囲が広がり、レイアウトもおのずと変わるため、設備や内装のリニューアルも一気に行ってしまう方が非常に合理的となります。
コストをかけてエレベーターを設置するのであれば、将来に残せるビルへとこの機に一括でリニューアルをかける方が結果として合理的であり、特に旧耐震の建物の場合はその重要性がさらに高まります。

ガイドライン調査の概要vol.2　youtubeもご覧ください

ガイドライン調査について、何回かに分けてyuotubeにも投稿していきます。まずは、第２回目の投稿となりますが、よろしければ最後までご視聴ください。

下記に検査済証が無い建物についてまとめさせていただいてます。
日々更新していきますので是非参考にしていただけたら幸いです