【費用不安を解消】本調査前に総工費の上限がわかる「仮診断」とは？

検査済証のない建物で改修やエレベーターの後付けを進める際、最も大きな障壁となるのが「事前相談での想定額と、実際の総工費とのギャップ」です。
「ネットで調べて数百万円でできると思っていたのに数千万円と言われた」「約250万〜500万円かけて本格的な本調査を行った後、高額な是正費用が判明し計画を断念した」といったケースは少なくありません。
当社では、こうした金額的なリスクや調査費の無駄を防ぐため、本格的な本調査へ進む前に是正工事を含めた総工費の上限ライン（天井）を把握できる「仮診断（事前調査）」を提供しております。

なぜ「ネットの格安概算」と「実際の見積もり」にギャップが出るのか？

インターネット上で見かける「エレベーター後付け⚪︎⚪︎⚪︎万円〜」や「用途変更坪単価⚪︎万円〜」という表記の多くは、すべて「建築時の検査済証があり、建物が100%適法であること」を前提とした金額です。
しかし、検査済証がない建物の場合は、新しく追加する設備工事（目的工事）の前に、建物全体が現行法に適合しているかを調べる「ガイドライン調査」と、不適合箇所を直す「適正化工事（是正・補強）」が法律上必須となります。
実際の改修工事費は、以下の「4つの階層構造」で構成されています。
1.目的工事費：エレベーター機器本体・設置費、用途変更に伴う内装工事費、増築建築費など
2.躯体・耐震の補強工事費：鉄骨ブレース追加、耐震スリット新設、レベル1アスベストの処理費用など
3.意匠・避難・防火の是正工事費：防火戸の設置、避難階段幅の確保、網入りガラスへの交換など
4.調査・図面復元・申請設計費：ガイドライン調査手続き、実測図面復元、構造診断、確認申請設計など
ネット上の格安相場は「1（目的工事）」のみの金額であることがほとんどです。検査済証がない物件では2〜4の適正化費用が必然的に合算されるため、実際の総工費が想定の2倍〜3倍に膨らんで見えるのがギャップの構造的な要因です。

高額な本調査での「捨て金リスク」を防ぐ仮診断の役割

一般的な設計事務所や調査会社に依頼した場合、最初に本格的なガイドライン調査（約250万〜500万円）を実施します。
しかし、本調査を終えた段階で初めて具体的な是正工事の費用が判明するため、「是正工事に別途数千万円がかかるため予算オーバーだ」となった場合、最初に支払った高額な本調査費用（250万円〜500万円）がすべて回収不能な出費（捨て金）になってしまうリスクが存在します。
最初から本格的な本調査へ進むことも可能ですが、T&Dでは本調査前のリスク回避策として、総工費の目安を算出する「仮診断（事前調査）」を実施しています。

仮診断（事前調査）の仕組みと3つの特長

仮診断は、約50万〜80万円前後（図面がある場合）の費用で実施する事前調査です。
（※建物の規模や延床面積によって費用によって費用は上下いたします）
お手元にある図面の確認、過去の施工データの照合、簡易的な現場確認を行うことで、不適合箇所を事前に予測し、最悪のケースを想定した「プロジェクト総工費（1〜4の合算）」の概算上限を提示します。

仮診断の3つの特長
・総工費の概算上限を本調査前に提示
あらかじめ上限を把握できるため、無理な資金計画を未然に防ぐことができます。
・収支を確認してから本調査へ移行
提示された概算費用をもとに「この予算なら事業として成立する」と確認できた段階で本格的な調査へ進めます。
・本工事ご依頼時は仮診断費用を全額相殺
仮診断にかかった費用は、そのまま工事を当社にご依頼いただいた場合、最終的な総工費から全額差し引き（相殺）いたします。
上記により、最終的には最初から本格的なガイドライン調査からスタートした場合と同じコストになるようにしています。※ただし、本調査から是正工事と進行せず断念する場合は仮診断の費用は相殺できないので、最低限発生する費用となります。

【目的別・構造別】適正化工事を含めたトータル総工費の概算目安

当社が手掛けた実務データに基づく「適正化工事および本工事を含めたトータル総工費」の概算目安（延床面積300〜400㎡程度）です。
◆ガイドライン適正化のみ（調査+是正補強工事）
・木造：約400万〜1,300万円
・鉄骨造・RC造：約800万〜3,600万円
※手続きのみであれば約250万〜500万円前後からスタート可能です。
【図面が残っていない場合の追加費用】
・意匠図面がない場合：約30万円（全構造共通）
・構造図面がない場合：木造　約50万円/鉄骨造・RC造　約100万〜150万円
◆ホームエレベーター後付け設置（適正化+構造補強+機器本体）
・木造：約1,300万円〜2,600万円
・鉄骨造・RC造：約2,400万円〜6,400万円
◆業務用エレベーター後付け設置（工場・大型ビル・倉庫向け）
・鉄骨造・RC造：約3,600万円〜8,600万円
◆増築工事
・木造：約840万〜2,800万円
・鉄骨造：約3,500万〜8,500万円
・RC造：約4,000万〜9,200万円
◆用途変更（オフィス→店舗・ホテル・福祉施設等）
・木造：約630万〜8,400万円
・鉄骨造・RC造：約1,100万〜1億1,200万円

ご相談から仮診断実施までの手順

所有物件の改修総額をお知りになりたい場合、以下のステップで確認を進めることが可能です。
1.　お問い合わせ・お手元の図面の確認（平面図や確認通知書など準備可能な資料をご提示ください）
2.　仮診断の実施（図面チェック・過去データ照合・簡易現地確認）
3.　概算総工費（上限目安）のご提示および今後の進め方のご提案

当社は調査・設計から施工までを自社一貫で管理するため、二重工事などの手戻りを排除した合理的な計画をご提示いたします。他社で対応を断られた物件でも、まずはお気軽にご相談ください。